Thị trường bất động sản 2019: Phân khúc nào sẽ lên ngôi

Thành phố Hồ Chí Minh hiện đang trong quá trình rà soát việc phê duyệt dự án trước đó. Vì thế, nguồn cung sản phẩm từ các dự án BĐS đã hoàn thành thủ tục và chuẩn bị được đầu tư chắc chắn sẽ bị hạn chế trong ngắn hạn.

Đánh giá chung về triển vọng của thị trường bất động sản năm 2019, nhiều chuyên gia dày dạn kinh nghiệm đưa ra dự báo cho 6 tháng đầu năm 2019, nguồn cung sản phẩm bất động đưa ra thị trường bị hạn chế, không có nhiều sản phẩm mới được chào bán.

Điều này hoàn toàn đúng với tình hình thực tế của nhiều doanh nghiệp địa ốc hiện nay trên địa bàn thành phố HCM. Theo đó, các doanh nghiệp cũng cho biết thêm, nửa đầu 2019, hầu như sẽ rất ít nguồn cung bất động sản tung ra thị trường, nguyên nhân chính là do thành phố HCM đang siết chặt quá trình cấp thủ tục pháp lý cho dự án nhà ở.

Báo cáo từ một số công ty nghiên cứu thị trường BĐS cũng cho thấy được quy mô thị trường BĐS đã bị sụt giảm khá lớn ở năm 2018. Cụ thể, trong năm 2017 có 92 dự án BĐS nhà ở hình thành trong tương lai (42.991 căn hộ, gồm có 37.502 chung cư, 5.489 nhà thấp tầng).

Phân khúc cao cấp đã chiếm 25,5%, trung cấp đã 45,5% và phân khúc bình dân 29%. Trong năm 2018, có 77 dự án với 28.316 căn, quy mô thị trường đã giảm đến 34,1% so với 2017. Phân khúc BĐS cao cấp có giá trên 40 triệu/m2 chiếm 30% – như vậy đã tăng 4,5% so với 2017; BĐS trung cấp chiếm 45,3% – tương đương với năm 2017; phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7% – đã giảm 4,3%.

Chủ tịch Tập đoàn Nam Long là ông Nguyễn Xuân Quang đưa ra nhận định: năm 2017 thị trường  BĐS phục hồi và tăng trưởng nhẹ nhàng, tuy nhiên 10 tháng đầu của năm 2018, BĐS của cả nước nói chung có dấu hiệu giảm về nguồn cung và cả số lượng giao dịch. Riêng thị trường bất động sản thành phố HCM có dấu hiệu sụt giảm một cách rõ rệt.

Hơn nữa, theo tìm hiểu sơ bộ của nhóm phóng viên lythuyetkientruc.com, trong năm 2018, tổng thu ngân sách nội địa của thành phố HCM là 68.780 tỷ đồng, đã đạt 100,03% và đã vượt hơn 7.000 tỷ so với chỉ tiêu trước đó được giao. Trong đó, nguồn ước  thu từ đất 22.600 tỷ chiếm tỷ trọng 9,32% trong tổng thu ngân sách. Thu tiền sử dụng đất dự án là 13.868 tỷ, chiếm 61,3% trong tổng nguồn thu về đất.

>>Tin bài liên quan:

Bất động sản Thủ Đức: thiết lập mặt bằng giá mới
Dự báo bất động sản Việt Nam năm 2019 khá lạc quan

Có thể nói, so với năm 2017 thì năm 2018 số thu ngân sách từ đất đã giảm 4.570 tỷ đồng (so với 27.170 tỷ), giảm hẳn 16,8%; thu tiền sử dụng đất dự án cũng giảm 4.037 tỷ (so với 17.905 tỷ), giảm khoảng 22,5%.

Điều đáng lưu ý, số tiền đất mà một số doanh nghiệp và cá nhân đang còn nợ tính đến ngày 30/11/2018 đã lên đến 3.013 tỷ; nguồn thu từ đất trong tổng thu của thành phố HCM năm 2018 bị sụt giảm 2,43% (từ 11,75% của năm 2017 đã giảm xuống còn 9,32% trong năm 2018). Đáng lo ngại thêm nữa là nguồn thu nhà nước từ đất, tiền sử dụng đất dự án BĐS đã có dấu hiệu chững lại, và khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố HCM là ông Lê Hoàng Châu đưa ra nhận định rằng, qua những số liệu trên thì thấy thị trường BĐS thành phố HCM phát triển chưa bền vững. Bởi vì, thị trường BĐS sẽ chỉ phát triển một cách bền vững khi nó đạt được cho mình cơ cấu sản phẩm hợp lý: thị trường nhà ở bình dân sẽ chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là thị trường nhà ở trung cấp và nhỏ nhất sẽ là phân khúc căn hộ cao cấp.

Cũng theo như ông Châu chia sẻ, đây cũng là những dấu hiệu đáng lo ngại. Bởi tính hết năm 2018 và chuyển qua năm 2019, tình hình đầu tư và kinh doanh BĐS của cả nước nói chung, đặc biệt là thị trường thành phố Hồ Chí Minh, dường như vẫn rất khó khăn, dự án BĐS mới hạn chế, nhiều dự án BĐS trước đó đã được  phê duyệt thì giờ đây cũng phải “rà” lại, khiến cho các doanh nghiệp lẫn khách hàng cá nhân tỏ ra hoang mang.

Theo nhận định chung của nhiều  chuyên gia, những nguyên nhân gây sụt giảm nguồn cung sản phẩm BĐS trong thời gian vừa qua và trong năm 2019 chính là: Thể chế hành chính nhà nước và hệ thống quy phạm pháp luật nước ta chưa thống nhất và đồng bộ; tinh thần làm việc của đông đảo cán bộ và công chức cũng có liên quan trực tiếp đến các dự án BĐS bị sụt giảm; các thủ tục hành chính liên quan đến dự án bị trì trệ, mà đầu tiên chính là điểm nghẽn trong thủ tục chấp thuận những chủ trương đầu tư, chấp thuận các chủ đầu tư xây dựng dự án…

Theo chia sẻ của Tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam là ông Phạm Lâm, thành phố HCM hiện nay đang có khá nhiều dự án bị cơ quan chức năng tiến hành rà soát lại các quy trình và thủ tục thực hiện dự án, làm đúng theo yêu cầu của bên Kiểm toán Nhà nước. Ngoài ra, các thủ tục pháp lý khó khăn cũng khiến cho nguồn cung căn hộ bị hạn hẹp.

Chính điều này dẫn đến việc làm sụt giảm đi guồn thu ngân sách của nhà nước cho năm 2019, bởi không chỉ có các doanh nghiệp BĐS chịu tình cảnh bị giảm doanh thu và lợi nhuận, bị giảm nguồn thu thuế, mà ước tính có khoảng 95 ngành nghề có liên quan đến lĩnh vực BĐS cũng sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ.

Đứng trước thực tế trên, hội BĐS đã đề xuất lên UBND TP.HCM phải có văn bản chỉ đạo đến các sở ngành nhằm tháo gỡ khó khăn đối với những dự án nhà ở nào có quỹ đất hỗn hợp, gồm có đất ở và một số loại đất khác cần chuyển mục đích sử dụng. Sau đó sẽ giao nhiệm vụ đến các sở ngành để thực hiện chuẩn chỉnh những bước làm thủ tục hành chính.

Cụ thể, Sở Quy hoạch & Kiến trúc sẽ nhận và thụ lý các hồ sơ, lập quy hoạch chi tiết theo tỷ lệ 1/500, hoặc là bản vẽ tổng thể mặt bằng dự án được trình lên UBND TP.HCM phê duyệt. Sau đó Sở Xây dựng sẽ chủ trì tổ chuyên gia để xem xét trình lên UBND TP.HCM. Tiếp đó, Sở Tài nguyên & Môi trường làm công tác thực hiện thủ tục để trình UBND TP.HCM đưa ra quyết định giao đất cho chủ đầu tư; chủ trì luôn công tác xác định giá chi tiết của dự án thương mại đó; phối hợp cùng với Sở Tài chính để trình lên Hội đồng Thẩm định giá đất chung của thành phố, UBND TP.HCM sẽ đưa quyết định tiền sử dụng đất cho dự án đó. Như thế, chúng ta vừa rút ngắn được thời gian lại vừa làm giảm thiểu các đầu mối cho doanh nghiệp BĐS trong quá trình thực hiện những bước làm thủ tục đầu tư cho dự án.

Thế nhưng, dự báo về thị trường nhầ đất cho năm 2019, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, hạ tầng giao thông đô thị năm 2019 sẽ tiếp tục được đầu tư mạnh. Đặc biệt nhất là phát triển đường liên kết ngoại thành với nhau, liên kết vùng ven với trung tâm thành phố… kéo theo đó chính là sự phát triển của thị trường bất động sản.

Với những dự án nào đã đủ điều kiện bán hàng, nguồn cung sản phẩm tại TP.HCM trong năm 2019 phần lớn sẽ nằm tại phân khúc trung cấp, BĐS bình dân khan hiếm dần, đặc biệt là phân khúc cao cấp, siêu cao cấp bởi vì nó bị rà soát kỹ lưỡng và thu hồi. Mức giá cho nhà ở thương mại có thể tăng nhẹ. Căn hộ có diện tích từ 55-75m2 sẽ là sự lựa chọn của rất nhiều khách hàng.

Quỹ đất ngoại thành hiện nay của TP.HCM vẫn còn nhiều và khá phong phú, cho nên lượng cung cho thị trường đất nền trong năm 2019 sẽ tiếp tục giữ vững sự ổn định, giá dự kiến sẽ tăng từ 10-15% so với cùng kỳ của năm 2018.

Nhận định chung về những xu hướng mới của thị trường  BĐS sắp tới, ở một góc độ của nhà đầu tư, chuyên gia Hương Nguyễn, hiện nay là Tổng giám đốc của Đại Phúc Land, bà đã đưa ra dự báo và cho thấy xu hướng khách hàng năm sau lựa chọn phân khúc căn hộ tại khu đô thị đã được quy hoạch một cách bài bản, có đầy đủ tiện nghi, với không gian sống xanh và thân thiện, nơi có bầu không khí thoáng đãng sẽ tăng gia mạnh hơn. Thứ hai chính là các dự án căn hộ ven sông, hoặc dự án nào có hồ nhân tạo cũng rất được khách hàng ưu tiên tìm hiểu. Thứ ba, các căn hộ chung cư có 2 phòng ngủ, với diện tích phù hợp (55 – 78m2), không gian mở và hiện đại.

>>> Xem thêm:

Bạn đọc muốn tìm hiểu thêm về thị trường BĐS cho thuê tại thành phố HCM (thuê nhà nguyên căn Thủ Đức giá tốt, thuê nhà phố quận 1 giá rẻ,…) mời tiếp tục theo dõi những bài viết tiếp theo của chúng tôi.